【從反腐和房產(chǎn)稅角度來(lái)解讀不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,似乎有些狹隘和一廂情愿】

日前,國(guó)務(wù)院法制辦公室發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)》,明確規(guī)定權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢(xún)、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料。這一條例牽動(dòng)了房地產(chǎn)敏感而脆弱的神經(jīng),不少輿論將它與反腐、房產(chǎn)稅等聯(lián)系起來(lái),導(dǎo)致一些人認(rèn)為,近期將出現(xiàn)恐慌性?huà)伿?對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有階段性的制衡。可事實(shí)上,這樣的解讀雖然很吸引眼球,但有些牽強(qiáng)附會(huì),也低估了不動(dòng)產(chǎn)登記條例的價(jià)值與格局。

《條例》規(guī)定,權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢(xún)、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供；有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢(xún)、復(fù)制與調(diào)查處理案件有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。這實(shí)質(zhì)上說(shuō)的就是允許“以人查房”,即用姓名查詢(xún)的方式獲得他人的房產(chǎn)信息,比如你準(zhǔn)備和××結(jié)婚,就可以向當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)輸入××的名字查詢(xún)其房屋情況,官員、商人亦然。

權(quán)利人、利害關(guān)系人(比如債權(quán)人)可以查當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)信息,是其本來(lái)就應(yīng)該享有的權(quán)利。這種權(quán)利可以更好地保護(hù)利害關(guān)系人的權(quán)益,防范不誠(chéng)信導(dǎo)致的道德風(fēng)險(xiǎn)。換句話(huà)說(shuō),“以人查房”跟反腐以及由此導(dǎo)致房屋拋售,其實(shí)沒(méi)有太大關(guān)系——只要有關(guān)部門(mén)下決心反腐,即使涉嫌貪腐人士想拋售房屋規(guī)避登記,也不能逃避貪腐的追責(zé),因?yàn)槌擎?zhèn)商品房的產(chǎn)權(quán)登記和交易信息都有完整記錄的,每一筆交易都可以查詢(xún),如果紀(jì)委想查,這些記錄都要面對(duì)財(cái)產(chǎn)來(lái)源的追問(wèn)。

只有兩類(lèi)目前還沒(méi)有登記在案的房屋,可能會(huì)受到影響:一類(lèi)是在農(nóng)村建設(shè)的房屋,包括一些人曲線(xiàn)買(mǎi)地建的豪宅；還有一類(lèi)是城市和城郊小產(chǎn)權(quán)房。這兩類(lèi)房屋,以前一直是產(chǎn)權(quán)登記盲區(qū),現(xiàn)在納入統(tǒng)一登記范疇,倒有可能使得貪腐官員將它們拋售,或登記到非真正權(quán)利人名下。后者就像現(xiàn)實(shí)中大量存在的企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的“代持”和一些腐敗官員的“白手套”。因此,這兩類(lèi)房屋的登記對(duì)反腐不一定會(huì)有明顯的直接作用,同理也不會(huì)對(duì)房屋“拋售”形成明顯的直接影響。

不動(dòng)產(chǎn)登記是房產(chǎn)稅的必要條件,但遠(yuǎn)不是推出房產(chǎn)稅的充分條件。由不動(dòng)產(chǎn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一登記制度,直接推導(dǎo)出“對(duì)房地產(chǎn)商有著致命的影響”“對(duì)于手中擁有多套房屋的那些人,若征收房產(chǎn)稅,他們會(huì)馬上拋出套現(xiàn)”等,邏輯恐怕不夠嚴(yán)密。房產(chǎn)稅是十分復(fù)雜的稅種,不論從政府的主觀愿望、民眾的真實(shí)承受心態(tài),還是客觀上各種征收條件的完備角度看,房地產(chǎn)稅出臺(tái)都將是一個(gè)曠日持久的馬拉松歷程,并非很快就能推出,更別指望它對(duì)樓市產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的影響。

相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi),中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的高度依賴(lài)關(guān)系,使政府征收房地產(chǎn)稅的真實(shí)意愿并不強(qiáng)烈。中國(guó)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)的多樣與復(fù)雜,比如央產(chǎn)房、房改房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等,如何統(tǒng)計(jì)、如何評(píng)估、如何定價(jià)和定稅,也都是一個(gè)爭(zhēng)論不休的話(huà)題。況且,向民眾收取直接稅,談何容易?再就是,中國(guó)正處史無(wú)前例的城鄉(xiāng)流動(dòng)之中,很多家庭都將面臨在全國(guó)范圍內(nèi)多套房屋(含農(nóng)村)的狀況,一家人哪里的房屋需要繳稅,哪里的房屋不繳稅,既是地方政府之間的激烈博弈,也是民眾自身的激烈博弈。房產(chǎn)稅哪有那么簡(jiǎn)單?

因此,從反腐和房產(chǎn)稅角度來(lái)解讀不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,似乎有些狹隘和一廂情愿。事實(shí)上,不動(dòng)產(chǎn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一登記的意義,比這兩者深遠(yuǎn)得多。其一,它有助于更好地保護(hù)權(quán)益人、利害關(guān)系人的利益；其二,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一房地產(chǎn)和資源要素市場(chǎng),能為市場(chǎng)在資源配置中起決定作用奠定基礎(chǔ),為土地和農(nóng)房徹底回歸農(nóng)民家庭支配做基礎(chǔ)性的產(chǎn)權(quán)界定準(zhǔn)備。長(zhǎng)期看,房?jī)r(jià)的起落,由市場(chǎng)自行決定,行政力量想決定也決定不了。平等地保護(hù)所有公民的權(quán)益,則是法律必須要做的事情。