每年的九月和十月都是商品房銷售的高峰月份，因此樓市有“金九銀十”之說(shuō)。今年注定是個(gè)例外，“金九”行將過(guò)去，樓市一點(diǎn)沒(méi)旺；“銀十”即將來(lái)臨，但市場(chǎng)依然眉頭緊鎖。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)投資開始逐月下滑，雖說(shuō)每月環(huán)比下滑幅度都不大，某些月份甚至可忽略不計(jì)，但下滑態(tài)勢(shì)一直持續(xù)至今。

有人說(shuō)這很不正常，也有人說(shuō)這很正常。有人難以承受這樣的下滑，有人則強(qiáng)調(diào)這樣的下滑只要不發(fā)展成“大跌”就完全可以承受。有人警告，再這么下去會(huì)拖累國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。有人則不以為然，因?yàn)橥高^(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的官方統(tǒng)計(jì)，多數(shù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)的實(shí)際增幅，都在國(guó)家全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7％－7．5％的調(diào)控區(qū)間以上。

對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)，眼下最淡定的要數(shù)剛性購(gòu)買者，焦急上火的是手頭積壓房源過(guò)多、面臨資金回籠壓力的開發(fā)商，而最沉不住氣的則是商品房積壓量過(guò)大城市的地方政府。于是，從今年初到上月底，前四年間先后被納入限購(gòu)名錄的城市中，有九成半的城市已取消或變相取消限購(gòu)。截止到本周，據(jù)說(shuō)全國(guó)只有5個(gè)城市仍未取消限購(gòu)。

然而，伴隨一波又一波水分極高的炒作性報(bào)道，所有已取消限購(gòu)的城市，沒(méi)聽說(shuō)有其中哪個(gè)城市因取消了限購(gòu)，重新吸引到曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的“溫州炒房團(tuán)”卷土重來(lái)。甚至連正常的剛需也并未因房?jī)r(jià)的小幅回調(diào)而出現(xiàn)一波“井噴”式的購(gòu)房潮。相反有一則消息卻值得人們細(xì)細(xì)品味，在上海，從2012年初至今年8月，短短的兩年8個(gè)月中，各類保障房的申請(qǐng)門檻已連續(xù)四次下調(diào)。不只是上海，全國(guó)大多數(shù)城市，連續(xù)下調(diào)保障房申請(qǐng)門檻已呈共有現(xiàn)象。而少數(shù)保障房工程做得比較好的城市，已由過(guò)去的“人等房”轉(zhuǎn)變?yōu)槿缃竦摹胺康热恕?，這些都在無(wú)言地印證中低端剛需的釋放渠道正變得越來(lái)越寬暢。請(qǐng)注意，這才是持續(xù)已四年的樓市調(diào)控最有效的實(shí)招。

還有一則令房地產(chǎn)中介們不爽，令開發(fā)商們心里發(fā)毛，令地方政府頗感沮喪的消息發(fā)布于本周，那就是國(guó)務(wù)院督察組對(duì)部分年度保障房建設(shè)進(jìn)展緩慢的省份，發(fā)出了限期開工的問(wèn)責(zé)警告。這則消息看似與房地產(chǎn)無(wú)干，實(shí)乃對(duì)樓市走勢(shì)大有關(guān)聯(lián)。一個(gè)簡(jiǎn)樸的認(rèn)知邏輯是，每年實(shí)際投放的保障房數(shù)量越大，商品房銷售突然暴增的可能性越小。這則消息還釋放出另一個(gè)信號(hào)：中央政府對(duì)保障“住房民生”的政治意志絲毫不曾動(dòng)搖！

一招不成、再使一招——眼瞅著取消限購(gòu)已不靈驗(yàn)，又瞅著“金九”已然泡湯，不甘心的開發(fā)商和房地產(chǎn)中介開始雇傭“房地產(chǎn)媒體”和“房地產(chǎn)評(píng)論家”集體炒作取消限貸。因?yàn)閷?duì)“銀十”仍心存幻想，從本月下旬起，各類經(jīng)不住細(xì)細(xì)推敲的“某某城市已取消限貸”甚至“四大行醞釀取消限貸”的消息開始滿天飛舞。

說(shuō)這些消息全是假的那倒未必，因?yàn)檎瓶馗黝悺暗胤姐y行”的地方政府確有強(qiáng)令其取消限貸的能量，問(wèn)題是“地方銀行”可動(dòng)用信貸資源不足全國(guó)信貸總資源的10％，就算能把已投放于地方實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸強(qiáng)行收回來(lái)（事實(shí)上根本做不到），然后全部用于按揭放貸，要想重新掀起一波炒房的虛假繁榮也系杯水車薪。

反過(guò)來(lái)，若說(shuō)這些消息全是真的無(wú)疑更顯荒唐。“地方銀行”心有余而力不足，“四大行”只聽中央的，地方政府壓根指揮不了。伴隨中央有保有棄、有扶有壓的宏調(diào)政策越來(lái)越有力地實(shí)施，同為中長(zhǎng)期信貸，優(yōu)質(zhì)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目、新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目越來(lái)越多，向這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目放貸，不但風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)低于購(gòu)房按揭放貸，貸款利息反而更高，最終收回放貸本金亦更有保障。

總之，依賴房地產(chǎn)強(qiáng)拉經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的時(shí)代已漸行漸遠(yuǎn)。未來(lái)一段日子，出于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和平撫部分市場(chǎng)群體情緒之需要——以減少對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)繼續(xù)鞏固成型之干擾，不排除央行會(huì)出臺(tái)一個(gè)裝點(diǎn)門面式的、有條件放松限貸的操作指南之類，供各大銀行參照?qǐng)?zhí)行。不過(guò)，是否放松限貸是一回事，大銀行是否堅(jiān)決執(zhí)行又是一回事。何以如此？須知，今年開春至初夏由發(fā)改委集中放行的基礎(chǔ)設(shè)施、民生改善等投資大項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)前期的招投標(biāo)和施工準(zhǔn)備已陸續(xù)開建，今年四季度更將掀起一波持續(xù)的集中開工潮，這筆巨大投資一旦進(jìn)入市場(chǎng)后，完成今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)毫無(wú)疑問(wèn)保險(xiǎn)系數(shù)更高，何苦為了臉面強(qiáng)拉樓市制造新的增長(zhǎng)“泡沫”呢？

魯寧（上海學(xué)者）