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市場價不能繞過被征收人的利益訴求

www.fjnet.cn?2011-06-09 07:17? 胡藝?來源：東南網(wǎng) 我來說兩句

住建部6月7日發(fā)布了《國有土地上房屋征收評估辦法》，確定了房屋征收補償?shù)脑u估辦法。辦法中規(guī)定：房屋價值評估不再綜合政府指導(dǎo)價，完全按照市場交易價格；評估機構(gòu)由被征收人選擇等。（6月8日《新京報》）

繼《國有土地上房屋征收與補償條例》公布實施后，住建部發(fā)布了《國有土地上房屋征收評估辦法》，規(guī)范房屋征收評估。評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定，尊重了房主的權(quán)利訴求，評估價格更容易得到被征收人的認(rèn)同。相比政府指導(dǎo)價，房屋價值評估完全按照市場交易價格，更貼近房屋價值實際?！对u估辦法》其中規(guī)定：“被征收房屋的類似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。如此細(xì)致的條款壓縮了評估機構(gòu)弄虛作假，肆意壓價征收公民住房的操作空間，《評估辦法》不乏人性化的亮點。

換個角度看，《評估辦法》雖好，但是在討論房屋價值評估有一個前提條件，那就是征收房屋必須充分尊重公民意愿與訴求，征收方與被征收人一對一坐下來談判、博弈，雙方達(dá)成共識，徹底告別強制征收、強制拆遷。否則再好的《評估辦法》都是無源之水無本之末。

完全按市場價評估房屋價值本身也有不足之處。盡管按市場價評估房屋價值符合市場經(jīng)濟的觀點，但是房屋是一種比較特殊的商品，是百姓重要的生活資料，完全按市場價評估房屋價值，不足以消除被征收人的疑慮與擔(dān)憂。雖說城市建設(shè)、舊城改造，征收公民房屋在所難免，但是所謂“金窩銀窩不如自己的狗窩”、“故土難離”也是不可忽視的因素。征收房屋除了物質(zhì)補償以外，對被征收人因搬遷造成的精神損失與生活不便，也應(yīng)考慮給予補償。

什么是完全的市場價也缺乏一個明晰的標(biāo)準(zhǔn)，從房價評估到簽訂補償協(xié)議、發(fā)放補償款、公民重新置業(yè)有一個時間差。在房價不斷上漲的當(dāng)下，被征收人拿到的市場價補償，到購房時可能會貶值、縮水。而且舊房與新房存在較大的價差，被征收人拿著舊房的市場價去買不斷漲價的新房，想買到同地段、同面積的住房，根本是不可能完成的任務(wù)。征收公民房屋時，對這個因素不可不考慮。

另外，不同的家庭，住房情況千差萬別。比如，有的人家住老城區(qū)，雖然住房面積較小，家庭人口較多，但是由于老城區(qū)管理不太嚴(yán)格，搭個閣樓，或者把廚具擺到走道上還可以勉強對付。而市場上不僅小面積住房數(shù)量較少，而且現(xiàn)在新修電梯房公攤面積較大，管理嚴(yán)格，業(yè)主想搭閣樓，占用樓道等公共空間，可能性微乎其微。如果按照舊房屋的市場價與有限面積給予他們補償款。他們根本買不起房，或者說住房條件會變得更差。對這些困難群眾應(yīng)進行政策傾斜，給予必要幫扶。

因此，我的觀點是，《評估辦法》雖有進步性，但是征收房屋完全按市場價評估，也有不合情理之處。充分尊重法律法規(guī)的規(guī)定，考慮被征收人的利益訴求，設(shè)身處地為被征收人著想，讓被拆遷的人們重新?lián)碛幸粋€全新的家園。還有許多工作要做。