對農(nóng)村流轉土地的總量要有一個宏觀控制，這關系到國家糧食生產(chǎn)安全和土地生態(tài)安全。其次，要著手籌建針對農(nóng)地流轉的交易中心并成立相應的中介機構。
據(jù)報道，有地方將推廣農(nóng)村集體建設土地入市，逐步實現(xiàn)與城市國有土地“同地、同價、同權”的流轉模式。
這一歷史性的創(chuàng)舉極有可能給國內房地產(chǎn)市場帶來顛覆性變革。放開農(nóng)村集體建設用地向城鎮(zhèn)流動閘門，將會全面改善目前城市商品房土地供求失衡局面，對遏制房價飆漲起到釜底抽薪的作用。
當前，隨著城市化進程的加快，大批人口迅速匯集城鎮(zhèn)，導致城鎮(zhèn)新建商品房以及土地供給均呈“捉襟見肘”之勢。農(nóng)村集體建設用地入市改革的核心，在于將農(nóng)村土地整合重組后，以商業(yè)流轉的形式用作城鎮(zhèn)工業(yè)用地和商業(yè)用地。而留存的農(nóng)村土地在獲得流轉權力之后，同樣能吸引社會資本投資現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，從而提高土地的經(jīng)營效益?？梢哉f，這一改革將起到“一箭雙雕”的積極效果。
同樣的影響更在于房地產(chǎn)市場。事實上，國內多個省市都在農(nóng)村土地流轉方面做過各種嘗試。例如，上海曾在松江等郊縣展開農(nóng)村宅基地置換的多個試點。據(jù)測算，2010年上海市區(qū)面積預計將達到800平方公里，而上海全市土地面積達到6340.5平方公里。一旦農(nóng)村土地流轉大門打開，則意味著商品房等商業(yè)建設用地供求將發(fā)生徹底改變。比如，位于城郊的別墅房產(chǎn)，將隨著農(nóng)村集體土地大規(guī)模入市而與周邊農(nóng)民房并無二致，這將直接影響商品房的市場定價水平。
但農(nóng)村集體建設用地入市改革還面臨著現(xiàn)實困擾。主要癥結在于，如何將“農(nóng)村集體”名義下的土地權屬清晰地劃分到農(nóng)民個體。由于“農(nóng)村集體”這個概念較為抽象，由此導致集體所有土地主體在事實上是虛置的，也是以往產(chǎn)生責權不清、處置無度和權力尋租等各種問題的主要原因。若這一技術性問題得不到解決，則極有可能導致普通農(nóng)戶難以公平地享受土地流轉收益，權力主導下的灰色地帶將由此滋生。此外，避免開發(fā)商“囤地”沖動在農(nóng)村土地流轉過程中繼續(xù)蔓延，也是十分重要的因素。只有“囤地”現(xiàn)象真正得到有效抑制，才能讓農(nóng)村流轉土地切實體現(xiàn)為城市土地增量。否則，這一改革初衷將會被開發(fā)商的貪欲所扼殺。
所以，在農(nóng)村集體建設用地入市改革全面推廣之前，相關先行制度當盡早建立。首先，當對農(nóng)村流轉土地的總量有一個宏觀控制，這關系到國家糧食生產(chǎn)安全和土地生態(tài)安全。保護耕地是第一位的，農(nóng)村土地流轉的探討和嘗試，都須在堅持耕地合理紅線的前提下進行。其次，著手籌建針對農(nóng)村建設用地流轉的交易中心并成立相應的中介機構。規(guī)范的交易環(huán)境將有利于促進農(nóng)村流轉土地信息公開化。在專業(yè)評定的前提下，將待售地塊、成交價格、交易對象等供求信息充分披露，讓市場之手代替行政力量主導交易，將有利于規(guī)避在集體的名義下土地“灰色”交易等問題。此外，諸如加強對相關行政部門的審計監(jiān)督、完善農(nóng)村保障體系建設等一系列配套措施也十分重要。
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