在國家房地產(chǎn)調(diào)控政策方針的指導(dǎo)下，３月底前后，若干?。▍^(qū)）、直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市相繼出臺(tái)了房屋限購令和房價(jià)調(diào)控目標(biāo)。這在學(xué)術(shù)界引起不少爭議，有學(xué)者指出調(diào)控房地產(chǎn)市場要尊重市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，找準(zhǔn)房價(jià)上漲的原因，有的放矢，對(duì)癥施藥，不能搞“一刀切”。

對(duì)此，中央黨校研究室副主任周天勇教授在接受中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者專訪時(shí)表示，中國房地產(chǎn)調(diào)控遭遇的“兩難”是以往預(yù)料不到的。

近幾年房價(jià)上漲有多重原因

中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：從２００３年開始調(diào)控房地產(chǎn)市場，房價(jià)卻越調(diào)越高。２００９年房價(jià)漲了２５％，在國務(wù)院的強(qiáng)力調(diào)控下，２０１０年漲幅降低了１０個(gè)百分點(diǎn)，但是，房價(jià)的增長速度仍然快于城鎮(zhèn)居民收入的增長速度。原因何在？

周天勇：我的看法是，房價(jià)持續(xù)走高有三大原因。第一，土地供應(yīng)不足。２００４年到２００９年五年間，住宅供應(yīng)的土地面積很少，這在供地增長的曲線上可以明顯看出。其中一個(gè)非常重要的原因是為了保１８億畝耕地，對(duì)住宅用地幾乎實(shí)行了不供地的政策。我覺得這是不對(duì)的。一些地方為了上項(xiàng)目，建設(shè)用地有限。以前建設(shè)用地和住宅用地是混在一起的，地方政府為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，工業(yè)和商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地?cái)D占住宅用地，從而造成住宅用地面積供應(yīng)不足。從今年開始分門別類下達(dá)，商業(yè)用地不能擠占住宅用地。但是，實(shí)踐中能不能保證，還很難說。此外，有很多開發(fā)商囤地，等房價(jià)高了再開發(fā)。地方政府也囤地，卻稱之為儲(chǔ)備土地。 第二，房屋需求增加。其中有正常需求，包括剛性需求和改善性需求；有城市化需求，農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)移到城市來，要在城市買房子；有投資和投機(jī)需求，一家買幾套房子；也有對(duì)中心城市的特殊需求，比如各市縣到省會(huì)城市買房子，北京、杭州、上海的房子之所以很貴，就是因?yàn)檫@種特殊需求太大。

第三，行政壟斷、賣地招拍掛、７０年出讓等形成的地方土地財(cái)政。賣地就是政府一家賣，千百萬個(gè)房地產(chǎn)商買。而且土地出讓不是靠市場手段，是靠行政手段，定價(jià)權(quán)在壟斷者一方。招拍掛的結(jié)果是誰出價(jià)最高賣給誰，價(jià)高者得。７０年的使用年限，租金一次性收上來。這不是賣地，而是賣使用權(quán)。賣地出讓金催肥了地方財(cái)政，２００７年達(dá)到１２００億元，２００８年為９６００億元，２００９年接近１６０００億元，２０１０年，國家調(diào)控來調(diào)控去，最后竟然賣了２９０００億元，翻了一番。土地出讓金的錢不攤在房價(jià)里，攤給誰？所以，我認(rèn)為，房價(jià)高不應(yīng)當(dāng)全部怪開發(fā)商，要研究體制缺陷。

房子背后蘊(yùn)含嚴(yán)重社會(huì)危機(jī)

中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：這次政府又是重拳出手，“一定要把房價(jià)降下來”，決心之大，超過以往。這不僅僅是簡單的民生問題，還有社會(huì)危機(jī)預(yù)警。

周天勇：社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)是，老百姓要安居樂業(yè)。２０１０年的房價(jià)收入比是８．７，這意味著需要住房的城鎮(zhèn)居民，８５％買不起房子。進(jìn)城的農(nóng)民工，更是買不起住宅。２０１１年房價(jià)收入比如果繼續(xù)惡化到９，可能９０％的人都買不起房子了。這么多人買不起房子，對(duì)于整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定，顯然不是好事。

城市化過程中，農(nóng)民工源源不斷進(jìn)入城市。目前的６億城鎮(zhèn)常住人口中，大約２億是農(nóng)民工及其家庭人口。進(jìn)城后，農(nóng)民工的房價(jià)收入比更高，可能在１３左右。當(dāng)然，我們現(xiàn)在嘗試給進(jìn)城的農(nóng)民建保障房，我個(gè)人覺得恐怕建不了。印度和拉美是蓋貧民窟，但在我國行不通。貧民窟不讓搞，進(jìn)城農(nóng)民又買不起房子，今后這肯定是一個(gè)非常嚴(yán)重的社會(huì)問題。

中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：可是，并不是所有的人都必須買房。在中國，擁有個(gè)人住房產(chǎn)權(quán)的人數(shù)比例甚至超過一些發(fā)達(dá)國家。按照您的意思，每個(gè)家庭似乎都需要買房，為什么不能租房住呢？

周天勇：我不否定租房?，F(xiàn)在的問題是，８０％的人買不起房子，１０％的人買很多套，然后租給８０％的人。這肯定是兩個(gè)階級(jí)。網(wǎng)上有言論稱，農(nóng)村土地兼并以后，地主又出來了。

我算了一個(gè)賬，如果一個(gè)人兼并了２００畝地僅僅種糧食，一畝地正常年份賺２００塊錢，２００畝地賺４萬塊錢。４萬塊錢不會(huì)造成兩極分化。如果在北京有１０套房子，一套房一個(gè)月租金４０００元，１０套就是４萬，一年就是４８萬元。這就是貧富差距。過去農(nóng)業(yè)社會(huì)最大的財(cái)產(chǎn)是土地，現(xiàn)在是城市社會(huì)、工業(yè)社會(huì)，最大的財(cái)富是住宅。我覺得，不要怕土地兼并以后農(nóng)村的兩極分化，需要防止的是城市里形成向外租房的房東和需要住宅的房客兩個(gè)階級(jí)形成的兩極分化。如果這個(gè)局面不改變，會(huì)成為比較大的社會(huì)穩(wěn)定問題。