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三、誰是高房?jī)r(jià)的最大受益者？

3月18日，國(guó)務(wù)院國(guó)資委宣布78家中央企業(yè)將退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。這條消息被國(guó)內(nèi)外眾多媒體在顯要位置加以報(bào)道，并迅速引發(fā)輿論熱議。這進(jìn)一步強(qiáng)化了一段時(shí)間以來“一邊倒”的輿論傾向：似乎高房?jī)r(jià)是國(guó)企進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)惹的禍，是房地產(chǎn)領(lǐng)域“國(guó)進(jìn)民退”造成的。問題是，這符合事實(shí)嗎？

近些年來，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題，中央政府出臺(tái)了一批又一批宏觀調(diào)控政策，意在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，但卻很難發(fā)揮效用或效果很不理想。這是為什么？一些城市政府追求土地財(cái)政是一個(gè)原因，然而還有一個(gè)原因卻很少被人提及，那就是房地產(chǎn)領(lǐng)域是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)唱“主角”。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“造富效應(yīng)”已經(jīng)表明，房地產(chǎn)開發(fā)商才是高房?jī)r(jià)的最大受益者。早就有論者指出，與其他行業(yè)的民營(yíng)企業(yè)不同，房地產(chǎn)開發(fā)商作為一股新興的經(jīng)濟(jì)力量，從一開始就有很強(qiáng)的集團(tuán)意識(shí)。他們自覺地達(dá)成價(jià)格同盟，采取集體行動(dòng)，聯(lián)手抬高房?jī)r(jià)，獲取高額壟斷利潤(rùn)，使房地產(chǎn)業(yè)成為一個(gè)暴利行業(yè)。有樓市評(píng)論家認(rèn)為，2004年以來，樓市進(jìn)入由開發(fā)商決定市場(chǎng)、自由定價(jià)狀態(tài)。伴隨著住房需求不斷釋放，樓市開始成長(zhǎng)、繁榮，而各地的大房地產(chǎn)企業(yè)也開始在利益最大化的共同追求中默契配合，漸漸結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟。價(jià)格同盟的“定價(jià)策略”是：幾乎所有新樓盤開盤，都會(huì)以周邊已售或待售房?jī)r(jià)作為定價(jià)參照，相互競(jìng)價(jià)。房地產(chǎn)公司正是依靠這種價(jià)格同盟形成的壟斷地位，取得了大大高于生產(chǎn)成本的超額壟斷利潤(rùn)。有學(xué)者說，在房地產(chǎn)博弈中，地產(chǎn)商無疑是一個(gè)發(fā)育程度最高的利益主體，也是較早以自覺的意識(shí)甚至集體的力量影響政府政策和社會(huì)風(fēng)向的一個(gè)群體。事實(shí)上，一些實(shí)力雄厚的地產(chǎn)商通過廣告投放等經(jīng)濟(jì)手段對(duì)各類媒體進(jìn)行滲透和控制，有的地產(chǎn)商成為“媒體明星”、“意見領(lǐng)袖”，或親自登臺(tái)，或雇用一些學(xué)者專家，巧舌如簧，混淆視聽，甚至利用媒體公開與國(guó)家宏觀調(diào)控政策唱反調(diào)，竭力營(yíng)造對(duì)自己有利的社會(huì)輿論。特別要看到的是，出于追求利潤(rùn)最大化的本性，一些私營(yíng)地產(chǎn)商是絕對(duì)不會(huì)像國(guó)有企業(yè)那樣執(zhí)行政府的宏觀調(diào)控政策的，相反，他們?yōu)榱吮├厝粫?huì)不擇手段地抵制政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的努力。

住房是居民生活必需品，政府有責(zé)任保障居民基本生活需求，在這個(gè)意義上，住房有公共品性質(zhì)；改善性住房又是居民的自主選擇行為，在這個(gè)意義上它又是消費(fèi)品；在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)還是投資品，有資產(chǎn)保值增值的功能。住房的這種多重屬性，決定了它不能完全市場(chǎng)化，政府在住房供應(yīng)上不能缺位，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)積極發(fā)揮平抑房?jī)r(jià)的作用?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)，國(guó)有企業(yè)不是多了，而是太少、太弱了！