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周天勇：現(xiàn)行土地住房體制不改革不行了
——訪中央黨校研究室副主任周天勇教授

m.kejuu.com?2009-12-24 08:33? ?來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 我來(lái)說(shuō)兩句

一般來(lái)說(shuō)，政府以權(quán)力來(lái)分配土地、房產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)所形成的利益，在中國(guó)，主要是通過(guò)出讓金和壟斷性的市場(chǎng)、稅收、收取各種費(fèi)、讓開(kāi)發(fā)商承擔(dān)配套等等來(lái)實(shí)現(xiàn)。與土地和房產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)主要是利用資本、政策機(jī)會(huì)等等，獲得其中的利益，特別是利用需求遠(yuǎn)大于供給來(lái)分配，假定供應(yīng)量只有五百套，但是需要的房屋是五千套，那么房地產(chǎn)商五百套價(jià)格定位就在能買(mǎi)得起這五百套的消費(fèi)者層次；房地產(chǎn)商也采取囤地的措施，使供給始終小于需求；而作為買(mǎi)方的居民，在需求大于供給的局面上基本上沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的話語(yǔ)權(quán)。

土地和房屋問(wèn)題，如果調(diào)控不當(dāng)，會(huì)影響經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定。城鎮(zhèn)居民能不能買(mǎi)得起房，主要取決于其收入水平與房?jī)r(jià)水平的關(guān)系。據(jù)大部分學(xué)者的研究，房?jī)r(jià)與居民收入比在3到6之間合適，不宜超過(guò)7。2008年在我們?nèi)珖?guó)統(tǒng)計(jì)，中等收入戶(hù)的房?jī)r(jià)收入比為8.23，已經(jīng)不具備購(gòu)買(mǎi)房屋的能力。包括中等收入居民在內(nèi)，中低收入的居民占全體居民的60%，加上每年需要向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)民人口，85%的家庭沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)住宅的能力。房?jī)r(jià)與居民購(gòu)買(mǎi)房屋能力之間的關(guān)系在惡化，已經(jīng)到了不得不解決的地步了。

經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：我看到您提出，2009年房?jī)r(jià)上漲，是招拍掛、政府賣(mài)地、房產(chǎn)稅基本為零等體制不合理的一次集中暴發(fā)。但是，有些學(xué)者認(rèn)為，2009年房?jī)r(jià)上漲，主要是由貸款投放過(guò)多而流動(dòng)性過(guò)多形成的。您怎么看？

周天勇：房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，并且高于居民收入增長(zhǎng)的速度，其原因是復(fù)雜和綜合性的。從供求上來(lái)看，有土地和房屋供給不足的原因，有我說(shuō)的體制性的原因。短期的流動(dòng)性過(guò)多，也會(huì)推動(dòng)地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲。

現(xiàn)在許多人擔(dān)心，2010會(huì)是一個(gè)通貨膨脹年。2009年一年，可能有十萬(wàn)億貸款的投放，有的進(jìn)入了投資建設(shè)，有的進(jìn)入了股市，有的形成票據(jù)和存款循環(huán)。但是，從目前和未來(lái)的流向看，明年最麻煩的一個(gè)事是有一部分流動(dòng)性可能跑到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，加上賭人民幣升值的投資需求，熱錢(qián)進(jìn)入，而房地產(chǎn)又不能很快增加供給。房?jī)r(jià)如果不加以調(diào)控，2010年我認(rèn)為上漲的可能性較大。

房?jī)r(jià)上漲必定與土地的供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)方式有關(guān)

經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：有看法認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲與土地的供應(yīng)無(wú)關(guān)，我看到您的一些不認(rèn)同的觀點(diǎn)，您能不能談?wù)劊?/p>

周天勇：房?jī)r(jià)的上漲，不可能與土地的供應(yīng)多少無(wú)關(guān)系，否則，在經(jīng)濟(jì)學(xué)道理上講不通的。中國(guó)最大的一個(gè)兩難問(wèn)題是人口眾多與耕地較少，你是實(shí)行嚴(yán)格的控制制度，用耕地來(lái)保證糧食安全呢？還是用一部分耕地來(lái)滿足住房的建設(shè)需求，防止房?jī)r(jià)上漲過(guò)快？不可能?chē)?yán)格控制土地用于住宅建設(shè)，而住宅價(jià)格不上漲。當(dāng)然，有些地區(qū)是全國(guó)人民，甚至是全世界的人來(lái)買(mǎi)房，這樣地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲，有其特殊的供給與需求原因。中國(guó)目前的城市化水平只有46%左右，比人均GDP3200美元水平的國(guó)家和地區(qū)，低了15個(gè)百分點(diǎn)以上。就目前城鎮(zhèn)房屋存有量和城鎮(zhèn)人口相比，我們住房缺口在50億平方米左右。如果我們未來(lái)30年，城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口，如果對(duì)住宅用地供給不平衡，房?jī)r(jià)將還會(huì)持續(xù)上升。