法院：所持理由不屬于可拒交物業(yè)費的“正當理由”

“還沒住進房子，沒有享受物業(yè)服務，為什么要交物業(yè)費？”你是否也有這樣的困惑？那么，空置房究竟要不要交納物業(yè)費？一起來聽聽平潭法院法官的分析。

2014年，張某在平潭某小區(qū)購買了一套住宅并辦理了交房手續(xù)。同年，張某與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務協(xié)議。物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務。2016年間，張某與他人產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛，導致所購房屋被法院查封。之后，張某再未交納過物業(yè)費，物業(yè)公司多次致電催交，但張某以未真正入住為由拒不交納物業(yè)費。2020年5月，物業(yè)公司將張某起訴至法院，要求張某支付物業(yè)費，并支付相應的違約金。

法院審理

在法院審理過程中，張某稱自己在房屋交付后未實際入住，未享受物業(yè)公司提供的物業(yè)服務，且房產(chǎn)被法院查封后已不屬于其所有，所以無需支付物業(yè)費和違約金。

承辦法官審理后認為，物業(yè)公司依據(jù)雙方簽訂的合同為張某提供物業(yè)服務，張某應按物業(yè)服務合同及相關規(guī)定向物業(yè)公司交納物業(yè)費。物業(yè)服務具有公眾性，雖然張某的房屋處于閑置狀態(tài)，但物業(yè)公司為其房屋的安全、電梯等公共設施的維護、小區(qū)的整體綠化和保潔提供了服務。物業(yè)費大部分屬于為全體業(yè)主公共部分的管理、公用設施設備而支出的費用，多為針對整個小區(qū)全體業(yè)主而支出的費用，而不是針對某一業(yè)主進行的服務。張某未入住是基于自身原因，所以，作為房屋權利人的他，依然需要交納物業(yè)費。因此，對物業(yè)公司訴請張某支付物業(yè)費，并支付相應的違約金，法院予以支持。

法官釋法

1、房屋空置就可以不交物業(yè)費嗎？

當然要交！房屋交房后，業(yè)主就實際占有房屋并享有權利。根據(jù)2009年10月1日起實施的《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持?！眲偸┬械摹睹穹ǖ洹芬嘁?guī)定：“物業(yè)服務人員已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。”

2、房屋被查封可以不交物業(yè)費嗎？

房屋被查封，業(yè)主依然需要支付物業(yè)費。作為房屋權利人期間，業(yè)主基于自身原因不在該房屋居住或不能在該房屋居住均不能成為其拒交物業(yè)費等相關費用的理由。業(yè)主因為未履行法院作出的判決所確定的支付義務，導致房屋被查封，這是其自身原因?qū)е碌摹嶋H上業(yè)主仍然是房屋的權利人，該房屋所產(chǎn)生的物業(yè)費理應由其繼續(xù)承擔。

3、哪些情況下可以拒交物業(yè)費？

（1）、違法或違約損害業(yè)主利益的，可以構成抗辯的正當理由。也就是說，物業(yè)服務企業(yè)違反法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定的收費標準，違法違規(guī)收費，或者違反合同約定損害業(yè)主利益的，可以作為抗辯的正當理由。

（2）、在不存在違法或明顯違約的情況下，對于業(yè)主以服務存在瑕疵提出抗辯需要以誠實信用原則作為基礎，結合物業(yè)服務企業(yè)的服務標準與物業(yè)收費標準，對物業(yè)服務進行綜合評價，進而確定業(yè)主抗辯理由是否可以成立。

也就是說，如果物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同，或者履行有重大的瑕疵，則可以視為具有正當理由。比如物業(yè)服務企業(yè)違法違規(guī)收費，違反合同約定占用或出租公共綠地、空間。而該案中物業(yè)公司并不存在違法或嚴重違約的情況。所以張某提出的理由不屬于可拒交物業(yè)費的“正當理由”。